10.09.2026

1. Ortak Yerin Hukuki Niteliği ve Kullanım Hakkının Sınırları

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (“Kanun”, “KMK”) 4. maddesi uyarınca; temel, taşıyıcı sistem, çatı, avlu ve merdiven gibi alanlar kanunen ortak yer kabul edilir. İfade etmek isteriz ki, ortak yer uyuşmazlıklarında esas olan fiili kullanım değil, alanın hukuki niteliğidir. Nitekim doktrinde de bir alanın statüsünün yalnızca fiili duruma göre değil; Kanun, mimari proje ve özgüleme amacı birlikte değerlendirilerek tespit edilmesi gerektiği vurgulanmaktadır[1].

Bu husus özellikle bahçe ve teraslarda önem arz etmektedir. Örneğin; zemin kat maliki tarafından çevresi kapatılarak yıllardır münhasıran kullanılan bir bahçe, tapuda eklenti olarak tescil edilmemişse ortak yer niteliğini koruyabilmektedir. Süregelen fiili kullanım veya yönetim planıyla kullanımın belirli bir malike bırakılması, alanı özel mülkiyete dönüştürmeyecek olup ilgili malike yalnızca "münhasır faydalanma hakkı" sağlayabilecektir.

Dolayısıyla "kullanım hakkı" ile "değişiklik yapma yetkisi" hususları birbirinden ayrılmalıdır. Yönetim planı uyarınca bahçeyi tek başına kullanan malik; taşınabilir mobilya koyma veya bitki yetiştirme gibi olağan tasarruflarda bulunabilecekken yapı inşa etmek, alanı kapatmak veya mimari niteliği değiştirme durumları KMK’deki karar ve rıza nisaplarına tabidir.

2. Ortak Yerlere Müdahalede 4/5 Yazılı Rıza

KMK’nin 19/2. maddesi uyarınca; kat maliklerinden biri, tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz. Dolayısıyla Kanun gereği ortak yer sayılan ana duvarlar ve dış cepheler de bu kurala tabidir. Kanun, değişik renkte dış badana veya boya yapılmasını da açıkça 4/5 yazılı rıza şartına bağlamıştır. Bu doğrultuda bir kat malikinin, yalnızca kendi bağımsız bölümüne denk gelen dış cephe alanını dahi farklı bir renge boyaması serbestçe yapabileceği bir işlem olarak kabul edilmemektedir.

3. Rızanın Muhatabı: Kat Maliki, Kiracı ve Temsilci Ayrımı

Değinmek gerekir ki, KMK m. 19/2'de aranan 4/5 oranı kiracılar üzerinden değil kat malikleri üzerinden hesaplanır. Bu nedenle bağımsız bölümlerin büyük bölümünün kiraya verilmiş olduğu bir sitede kiracıların kendi adlarına verecekleri muvafakat, malikin yazılı rızasının yerine geçmemektedir. Öte yandan malik adına geçerli şekilde yetkilendirilmiş bir temsilcinin yazılı irade açıklaması ise temsil hükümleri çerçevesinde malike atfedilir ve kat malikinin iradesi yerine geçer.

Bununla birlikte kiracının 4/5 hesabına katılmaması, ortak yerlerdeki davranışlarından sorumsuz olduğu anlamına gelmez. KMK m. 18/2 uyarınca kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümler, bağımsız bölümü kira sözleşmesi, oturma hakkı veya başka bir sebeple devamlı kullanan kişilere de uygulanır. Bu nedenle kiracı da ortak yeri hukuka aykırı biçimde değiştiremez veya diğer maliklerin haklarını ihlal edecek şekilde kullanamaz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 27.06.2012 tarihli kararında; ortak bahçeye masa, sandalye, güneşlik, tente ve şemsiye koymak suretiyle alandan yararlanan kişilerden birinin kiracı olduğu bir uyuşmazlık incelenmiştir. Kurul, kat malikinin veya kiracının ortak yere ilişkin hukuka aykırı eylemlerine karşı, rızası bulunmayan her bir kat malikinin müdahalenin men’i (elatmanın önlenmesi) ve eski hale getirme talebinde bulunabileceğini kabul etmiştir. Bu karar, ortak yere müdahalede malik iradesi esas alınsa dahi, taşınmaza haksız olarak elatan konumundaki kiracının da doğrudan hukuki sorumluluğuna gidilebileceğini açıkça göstermektedir[2].

4. Faydalı Yenilikler ve Rıza Aranmayan İstisnai Haller

Ortak yerlerde yapılan her işlem KMK m. 19/2’deki 4/5 yazılı rıza şartına tabi değildir. KMK m. 42 uyarınca, ortak alanların faydasını artıran veya kullanımını kolaylaştıran faydalı yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yapılabilir. Öğretide, bu ayrımın işin amacı esas alınarak somut olaya göre yapılması gerektiği kabul edilmektedir[3].

Elektrikli araç şarj üniteleri bu hususta güncel ve açıklayıcı bir örnektir. EPDK'nın aktardığı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın 23.07.2024 tarihli görüşüne göre, ortak otoparkta herkesin yararlanabileceği elektrikli araç şarj ünitesi kurulumu için sayı ve arsa payı çoğunluğu aranırken; eklenti niteliğindeki otopark alanında, ortak tesisata müdahale edilmeksizin yapılan bireysel bağlantılarda kurul kararı aranmamaktadır[4].

Bunun yanı sıra Kanun, rıza şartına iki önemli istisna getirmektedir:

1- Ortak yer veya tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya ya da bir veya birden fazla bağımsız bölüme zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halinde, onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun yapılması için kat maliklerinin rızası aranmaz.

2-Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bağımsız bölümlerin bağlantı noktalarında özel bir düzenleme öngörmektedir. İlgili bağımsız bölüm maliklerinin ortak rızası bulunmak ve ana yapıya zarar verilmemek şartıyla bu bağlantı noktalarında onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Örneğin yan yana iki bağımsız bölüm arasındaki bağlantılı duvarın kaldırılması, şartları mevcutsa bütün kat maliklerinin 4/5 rızasından farklı bir rejime tabidir.
 

5. İzinsiz Müdahalenin Sonuçları ve Başvuru Yolları

Gerekli rıza alınmadan veya onaylı projeye aykırı biçimde ortak yere müdahale edilmesi halinde, ortak yer üzerindeki mülkiyet hakkı ihlal edilen kat maliklerinden her biri müdahalenin önlenmesini ve şartları varsa projeye uygun eski hale getirmeyi talep edebilir. Bunun için bütün kat maliklerinin birlikte hareket etmesi gerekmez. Balkonun gerekli rıza olmaksızın kapatılması, ortak bahçeye sabit yapı yapılması veya ortak cephede izinsiz değişiklik gerçekleştirilmesi bu kapsamda uyuşmazlığa konu olabilir.

Müdahaleyi fiilen kiracının gerçekleştirmiş olması da eski hale getirme ve müdahalenin önlenmesi taleplerine engel değildir. Somut olayda kimin müdahaleyi yaptığı ve kimin bu müdahaleyi sürdürdüğü tespit edilmelidir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, KMK'den kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023'ten itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu nedenle ortak yere müdahalenin önlenmesi veya eski hale getirilmesi amacıyla yargı yoluna başvurulacaksa 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B'deki dava şartı da gözetilmelidir.

Sonuç olarak;

1- Bir alanın fiilen veya yönetim planı uyarınca yalnızca belirli bir kat maliki tarafından kullanılması, o alanın ortak yer niteliğini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Kullanımın bir malike özgülenmiş olması, bu malike ortak yerde tek başına yapısal değişiklik yapma yetkisi vermez.

2- Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve farklı renkte dış boya yapılmasında temel kural bütün kat maliklerinin 4/5'inin yazılı rızasıdır. Bu oran kiracılar değil kat malikleri üzerinden hesaplanır. Bununla birlikte 4/5 rıza, imar mevzuatına aykırılığı ortadan kaldırmaz ve onaylı mimari projeyi değiştiren işlemler bakımından gerekli daha ağır şartların yerine geçmez.

3- Her ortak yer müdahalesi aynı karar rejimine tabi değildir. Faydalı yeniliklerde sayı ve arsa payı çoğunluğu, mahkemece zorunluluğu tespit edilen acil onarım ve güçlendirmede ise rıza aranmaması gündeme gelebilir. Gerekli şartlar sağlanmadan yapılan müdahalelerde kat maliklerinden her biri müdahalenin önlenmesini ve eski hâle getirmeyi talep edebilir. Dava yoluna gidilmeden önce dava şartı arabuluculuk hükümleri dikkate alınmalıdır.