06.08.2026

1.   Kira Bedeli ve Bu Sözleşmeden Kaynaklanan Diğer Ödeme Yükümlülükleri Döviz Cinsinden Belirlenebilir mi? 

Dövizle kira sözleşmesi yapılmasına ilişkin düzenlemelerin temel dayanağını, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun ile bu Kanun’a dayanılarak çıkarılan 32 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Karar ve ilgili tebliğ hükümleri oluşturmaktadır. Bu düzenlemeler ile kira sözleşmesinde döviz üzerinden sözleşme yapılmasına ilişkin esaslar belirlenmiş ve önemli sınırlamalar getirilmiştir.

Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair 85 sayılı ve 13.09.2018 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Cumhurbaşkanlığı Kararı ile Türkiye'de yerleşik kişilerin, Bakanlıkça belirlenen haller dışında, kendi aralarındaki menkul ve gayrimenkul alım satım, taşıt ve finansal kiralama dâhil her türlü menkul ve gayrimenkul kiralama, leasing ile iş, hizmet ve eser sözleşmelerinde sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramayacakları düzenlenmiştir.

Bu sınırlama rejimi, idari düzenleyici işlemlerle somutlaştırılarak Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (Tebliğ No: 2008-32/34) (“Tebliğ”)’in 8. maddesi ile belli şartlara bağlanmıştır. Bu maddeye göre “Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında akdedecekleri; konusu yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı işyerleri dâhil kiralama sözleşmelerinde, sözleşme bedeli ve bu sözleşmeden doğan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması kural olarak yasaktır.”

Genel kural yukarıda açıklanmış olmakla beraber mevzuatta sınırlı sayıda istisnaya yer verilmiştir. Bu kapsamda;

1. Türkiye ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye’de yerleşik kişilerin veya dışarıda yerleşik kişilerin[1] Türkiye’de bulunan; şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu, doğrudan veya dolaylı olarak yüzde elli ve üzerinde pay sahipliklerinin veya ortak kontrol ve/veya kontrolüne sahip bulunduğu şirketler ile serbest bölgedeki faaliyetleri kapsamında serbest bölgelerdeki şirketlerin kiracı olarak yer aldığı kira sözleşmeleri,

2. Kültür ve Turizm Bakanlığından belgeli konaklama tesislerinin işletilmesi amacıyla kiralanmasıyla ilgili gayrimenkul kiralama sözleşmeleri,

3.   Gümrüksüz satış mağazalarının kiralanmasına ilişkin gayrimenkul kiralama sözleşmeleri, 

başta olmak üzere Tebliğ’de sayılan özel istisnalar bakımından kira bedeli ve diğer ödeme yükümlülükleri döviz üzerinden belirlenebilir.

Nitekim kural olarak gayrimenkul kira sözleşmelerinde direkt olarak döviz cinsinde belirleme mümkün olmadığı gibi dövize endeksli bir belirleme yapılması da mümkün değildir. Ayrıca yasak sadece kira bedelleri için değil depozito gibi kira sözleşmesinden doğan diğer ödeme yükümlülükleri için de geçerlidir.

2.   Döviz Cinsinden Belirlenebilme Şartları Sağlanmamasına Rağmen Kira Bedelinin Döviz Cinsinden Kararlaştırılmasının Sonuçları

32 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Karar ve ilgili Tebliğ hükümlerine aykırı şekilde döviz veya dövize endeksli kira bedeli belirlenmesi halinde, sözleşmede yer alan bu tür hükümler Yargıtay’a göre TBK’nın 27. maddesi uyarınca ekonomik kamu düzeni kapsamında emredici nitelikte olduğu için hukuken geçerli değildir[2]. Altını çizmek gerekmektedir ki bu durumda tüm sözleşmenin geçersiz olduğundan ziyade yalnızca ilgili hükmün geçersiz olduğu söylenebilecektir.  

Bunun yanında, mevzuata aykırılık halinde idari yaptırım doğması da söz konusu olacaktır. Dövizle kira sözleşmesi yapılmasına ilişkin yasağa aykırı davranılması halinde uygulanacak yaptırım Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun’un 3. maddesinde düzenlenmiştir[3]. Bu düzenlemelere aykırı hareket eden kişilere, yani sözleşmenin her iki tarafına da idari para cezası uygulanır. Ayrıca her bir hukuka aykırı sözleşme için ayrı idarî para cezası yaptırımının gündeme geleceği söylenebilecektir. Bu ceza tutarları her yıl yeniden değerleme oranına göre güncellenmekte olup 2026 tarihi itibariyle 90.669 Türk Lirasından 756.426 Türk Lirasına kadar ceza verilmesi mümkündür.

3.   Türk Lirası Üzerinden Belirlenen Kira Bedelinin Artışı Dövize Endeksli Yapılabilir mi?

TBK m. 343 uyarınca, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında,kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Kira bedelinin yenilenen dönemlerde artışında kural TBK madde 344 uyarınca, tarafların anlaşması halinde bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (“TÜFE”) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla yapılmasıdır.

Peki, taraflar kira sözleşmesinin yenilemesi tarihinde, bir döviz kurunun 12 aylık değişim oranının kira artış oranı olacağını belirleyebilirler mi? Öncelikle artış oranlarının bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla yapılması gerektiği için, ilgili döviz kurundaki değişimin TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçtiği takdirde kanuni sınırın üzerinde kalan oran geçersiz olacaktır. Bahsi geçen kanuni sınırlama da gözetildiğinde, her ne kadar burada tam manasıyla dövize endeksli bir fiyat belirlenemediği ifade edilebilecek olsa da ilgili mercilerin, söz konusu kira bedellerinin dövize endeksli belirleniyor olması nedeniyle idari para cezası yaptırımı uygulama ihtimalinin mevcudiyetine dikkat çekmek isteriz. Dolayısıyla istisna kapsamına dâhil olunmadığı müddetçe artış oranlarının da döviz cinsinden belirlenmesine temkinli yaklaşmak gerekmektedir.

Bunun yanı sıra istisna kapsamında döviz cinsinden belirlenebilecek kira sözleşmeleri için de bir hususa dikkat çekmek isteriz. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 4. fıkrasına göre, aşırı ifa güçlüğü hükümleri saklı kalmak kaydıyla kira bedeli yabancı para olarak belirlendiği takdirde 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağı düzenlenmiştir. 5 yıldan sonraki vakitlerde ise yabancı paranın değerindeki değişikliklerle, tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı, kiralanın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.  

Sonuç olarak;

1.   İlgili mevzuatın Anayasa’ya ve normalar hiyerarşisine olan uyumuna ilişkin tartışmalara girmeksizin, mevcut durumda Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında akdedecekleri, konusu yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması yasaktır. Bu yasağın istisnalarına da bilgi notumuzda yer verilmiştir.

2.   Söz konusu yasak, depozito bedeli gibi sözleşmede yer alan diğer ödemeler bakımından da geçerlidir. Yasaklara aykırı yapılan dövize endeksli maddeler hükümsüz sayılmakla birlikte bu durumun tüm sözleşmeyi hükümsüz kılmayacağını belirtmek gerekir.

3. Özel hukuka ilişkin yaptırımı geçersizlik olan bu hükümlere ilişkin idari yaptırım mekanizması da öngörülmüştür. Bu yasağı ihlal eden taraflara 1567 sayılı Kanun’un 3’üncü maddesi uyarınca idari para cezası uygulanabilmekte olup bilgi notumuzda yer verdiğimiz tutarlar her yıl yeniden değerleme oranına göre yenilenmektedir. Bunun yanı sıra ilgili mevzuat da oldukça sık değişebilmekte olduğundan, her türlü döviz ve dövize endeksli sözleşmeler yönünden hukuki destek alınmadan ilerlenmesinin sakıncalı olabileceğine vurgu yapmak isteriz.