15.01.2024

Yazarlar: Sema Çelebi, Oğuz Çerçi

Türkiye nüfusunun çoğunluğu deprem kuşağında yoğunlaşmış haldedir. Meydana gelen depremler sebebiyle ülkemizdeki yapıların depreme karşı dayanıklılığı sürekli tartışılmakta ve konuya ilişkin çözüm arayışı geliştirilmeye çalışılmaktadır. Ülkemizde şu sıralar riskli yapı tespitleri ve kentsel dönüşüm süreçleri açıklanan sebeple yaygınlaşmıştır. Yapıların yıkım süreçlerinden yapı malikleri kadar kiracıların da etkilendiğini söylemek yanlış olmayacaktır. Bu bilgi notunda, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (“Kanun”)  ve 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği (“Yönetmelik”) kapsamında riskli yapı tespiti, yıkım ve tahliye kararları karşısında kiracıların ne gibi haklara sahip olduğu incelenecektir.

1.   Riskli Yapı Tespiti Süreci

Kanun’da riskli yapı; “riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı” şeklinde tanımlanmıştır. Risk tespiti yapılırken,  Yönetmeliğin 6. Maddesinde yer alan kurum ve kuruluşlar vasıtasıyla inceleme yapılarak sonuç İdare’ye bildirilmektedir. İdare tarafından yapının sağlam olmadığına karar verilirse yapı hakkında riskli yapı tespiti yapılmış olur ve bu durum ilgili tapu müdürlüğüne bildirilerek taşınmaza riskli yapı şerhi düşülür. Riskli yapı tespitinden sonra bu karar ayni ve şahsi hak sahiplerine idare tarafından tebliğ edilmektedir. Karara karşı itiraz edebilecekleri, aksi halde idarece verilecek süre içerisinde riskli yapının ilgililerince yıktırılması veya idarece yıktırılacağı hususu tebliğ edilir. Bu tebliğ ile birlikte itiraz süresi de başlamış kabul edilmektedir.

a.   Riskli Yapı Tespitine Karşı İtiraz Yolu

Riskli yapı tespitine karşı itiraz hakkına kimlerin sahip olduğu, özellikle kiracıların güncel ve meşru menfaatlerinin varlığı halinde riskli yapı tespitine itiraza haklarının bulunup bulunmadığının incelenmesi gerekmektedir. 6306 sayılı Kanun’un 3/1 maddesi ve Yönetmeliğin 7. maddesinin 6. fıkrasındaki açık düzenlemelerden yola çıkarak kiracıların itiraza yetkili olmadığı söylenebilecektir. Burada riskli yapı tespiti kararının malik ve kanuni temsilcileri haricindeki kimselere tebliğ edilmesindeki amaç, ilgililerin sürecin devamı hakkında bilgilendirilmesi, gerekli önlemlerin alınabilmesi ve ortaya çıkabilecek mağduriyetlerin önüne geçilmesidir. Doktrinde ayni ve şahsi hak sahiplerinin de itiraz ehliyetinin bulunması gerektiğine dair görüşler olsa da mevzuattaki açık hüküm yalnızca malik ve kanuni temsilcilerine itiraz yetkisi verdiğinden; kiracıların mevcut düzende güncel ve meşru menfaatleri bulunsa dahi itiraz haklarının olmadığı kanaatindeyiz. Neticede riskli yapı tespitine karşı, malikler veya kanunî temsilcileri tarafından tebliğden itibaren on beş gün içinde yapının bulunduğu yerdeki Yönetmelik’te bahsi geçen ilgili Müdürlüğe verilecek bir dilekçe ile itiraz edilebilecektir.

b.   Riskli Yapı Tespitine ve/veya Yıkım Kararına Karşı İptal Davası Yolu

Yönetmelik’te sayılan kurum ve kuruluşlar tarafından incelenerek hazırlanan inceleme raporu sonucunda İdare tarafından verilen ve bir yapıyı riskli yapı tespiti ile statü değişimine uğratan karar, esasında aynı zamanda bir idari işlem niteliğindedir. Bu noktada idari işlem niteliği olan riskli yapı tespitine karşı idari dava açılabilmektedir. Nitekim Kanun’un 6. Maddesinin 9. Fıkrası, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’na atıfta bulunarak Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı itiraza red kararının veya risk tespitinin tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde dava açılabileceği belirtilmiştir. Dolayısıyla idare tarafından verilen riskli yapı tespiti kararına ve bu kararın icrai tamamlayıcısı olan tahliye ve yıkım kararına karşı iptal davası açılması mümkündür.

Burada, itiraz yolundan farklı olarak iptal davasını kimlerin açabileceğine dair açık bir hüküm bulunmadığından kiracıların iptal davası açıp açamayacağı hususunun üstünde durulması gerekmektedir. Bilindiği üzere iptal davasını; güncel ve meşru bir menfaati etkilenen herkesin açabileceği idare hukukunda temel olan ilkedir. Doktrinde; kiracıların da söz konusu riskli yapıdan faydalandığı ve bu nedenle dava açmakta güncel ve meşru menfaatlerinin bulunduğundan yola çıkarak kiracıların dava açma ehliyetine sahip olduklarına dair görüş mevcuttur. Bununla birlikte hiçbir kiracının menfaati, mülkiyet hakkı sahibinin yapısını depreme veyahut genel tabirle risklere dayanıklı hale getirme çabasından daha fazla önem arz etmemektedir. Ayrıca Kanun’da ve Yönetmelik’te itiraza yetkili kişilerin malik veya kanuni temsilcileri olarak gösterilmesi sebebiyle iptal davasına ehliyeti olan kimselerin de kıyasen yine yalnızca malik veya kanuni temsilcileri olması gerektiğini savunan görüşler de mevcuttur. Danıştay ise verdiği kararlarda kiracıların, riskli yapı tespiti kararına karşı iptal davası açabilmek için dava ehliyeti olmadığı yönünde karar vermektedir. Bununla birlikte Danıştay ve Bölge İdare Mahkemeleri; dava ehliyeti incelemesi yaparken riskli yapı tespitine karşı açılacak davalar ile tahliye ve yıkım kararına karşı açılacak davalar yönünden ayrım yapmaktadır. Danıştay’ın, riskli yapı tespitine karşı açılan davalardaki tutumunun aksine, tahliye ve yıkım kararı üzerine açılacak iptal davalarında dava ehliyetini somut olay yönünden incelemekte ve hatta bu iki idari işlemin aynı anda iptaline ilişkin açılan davalarda incelemelerini ikiye ayırmakta, riskli yapı tespitine karşı olan iptal talebi yönünden ehliyetsizliğe karar verirken tahliye ve yıkım kararına karşı olan iptal talebini ise işin esasına girerek incelemektedir.

Danıştay 14. Dairesi’nin 2014/11276 E. 2015/3850 K. Ve 13.5.2015 tarihli kararı;

“Bu durumda; taşınmazla mülkiyet bağı bulunanların, maliki oldukları taşınmaz üzerinde istedikleri tasarruf hakkına sahip oldukları hususu dikkate alındığında, dava konusu taşınmaz üzerine "6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapıdır" belirtmesi konulduğu, riskli yapı tespitine karşı taşınmaz malikine yapılan bu tebligat tarihinden itibaren bizzat taşınmazın malikince bizzat veya kanuni temsilcisince 15 gün içinde, riskli yapı tespitine itiraz edebileceği, aksi halde ilgili idare tarafından 60 günden az olmamak üzere belirlenecek olan süre içinde yapının yıktırılacağının bildirilmesine ilişkin Elazığ Valiliği Tapu Müdürlüğü işleminin iptali istemiyle bakılan davayı açan kiracıların dava açma ehliyetlerinin bulunmadığı sonucuna varıldığından, bakılan davanın esasının incelenmesine hukuken olanak bulunmadığı gerekçesiyle davanın ehliyet yönünden reddine karar verilmesi gerekirken, incelenmeksizin reddi yolunda verilen temyize konu İdare Mahkemesi kararında sonucu itibarıyla yasal isabetsizlik görülmemiştir.”

Danıştay 14. Dairesi’nin 2016/8597 E. 2017/438 K. Ve 1.2.2017 tarihli ilamı;

“Olayda; taşınmazla mülkiyet bağı bulunanların, maliki oldukları taşınmaz üzerinde istedikleri tasarruf hakkına sahip oldukları hususu dikkate alındığında, dava konusu binanın,6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca riskli yapı olarak tespit edilmesine, akabinde tahliye ve yıkılmasına karşı sadece taşınmazın malikince bizzat veya kanuni temsilcisi tarafından itiraz edebileceği, davayı açan kiracıların ise böyle bir itiraz hakkının bulunmadığı anlaşıldığından, dava konusu binanın riskli yapı olarak tespit edilmesine karşı da dava açma ehliyetlerinin bulunmadığı sonucuna varılmaktadır.”

İstanbul BİM, 6. İDD, 2020/1062 E. 2020/934 K. Ve 30.9.2020 tarihli ilamı;

“İdare Mahkemesince, taşınmazın yıkımı ve tahliye edilmesine ilişkin işlemlere karşı sadece taşınmaz malikinin dava açma hakkı olduğu gerekçesiyle kiracı tarafından açılan davanın ehliyet yönünden reddine karar verildiği görülmekte ise de; dava konusu yerde kiracı konumunda olduğu konusunda tartışma bulunmayan davacı tarafından riskli yapı kararının malikin tasarruf hakkı alanında kalması sebebiyle bu işleme karşı dava açma ehliyeti bulunmasa da, yapının yıkım ve tahliyesi işlemlerinden menfaatleri de etkileneceğinden, bu işlemlere karşı dava açma ehliyetlerinin bulunduğunun kabulü gerekmektedir. Bu durumda, yıkım ve tahliyeye ilişkin işlemin kiracı konumundaki davacının menfaatini doğrudan etkilediği anlaşıldığından, bu işleme yönelik davanın esası incelenmek suretiyle bir karar verilmesi gerekirken, davanın ehliyet yönünden reddi yolunda verilen istinaf başvurusuna konu kararının bu kısmında hukuki isabet bulunmamaktadır. Nitekim, Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu'nun 28.06.2018 tarih ve E:2016/5407, K:2018/3755 sayılı kararı da bu yöndedir. Açıklanan nedenlerle; istinaf başvurusunun; kısmen kabulüne kısmen reddine, İstanbul 14. İdare Mahkemesi nin 10/03/2020 tarih ve E: 2019/1598 , K: 2020/563 sayılı kararının; riskli yapı tespitine ilişkin işleme yönelik istinaf talebinin reddine, tahliye ve yıkım işlemi yönünden kaldırılmasına, bu kısım yönünden yeniden bir karar verilmek üzere mahkemesine gönderilmesine..”

2. Riskli Yapı Tespiti Sebebiyle Tahliye, Yıkım ve Kiracının Öncelik Hakkı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 350. Maddesinin 2. Fıkrasında “Yeniden İnşa ve İmar” nedeniyle tahliye düzenlenmiş olup; “Yeniden Kiralama Yasağı” başlıklı 355. Maddesi ise “Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.” Hükmünü amirdir.

TBK’da düzenlenen yeniden kiralama yasağını ve kiracıya öncelik hakkını düzenleyen bu hükümlerin 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti akabinde tahliyesi ve yıkımı gerçekleştirilen yapılar yönünden de uygulanıp uygulanamayacağı ise tartışma konusudur. Bu konuda açık bir kanun hükmü olmamakla birlikte öğretideki ağırlık görüş 6306 sayılı Kanun’dan kaynaklı yıkımlarda da kiracının öncelik hakkının bulunduğudur. Buna ilave olarak yazarların bir kısmı da, öncelik hakkından söz edilebilmesi için taşınmazda kira sözleşmesinin tapuya şerh verilmesi gerektiğini savunmaktadır. Bu görüşler bir yana, 6306 sayılı Kanun’da bu konu hakkında özel bir düzenleme bulunmaması, Kanun’un TBK’ya herhangi bir atıf içermemesi ve yeniden imar ile inşa kurumuna kıyasla özel bir Kanun olması sebebiyle 6306 sayılı Kanun kapsamında tahliyesi ve yıkımı gerçekleştirilen taşınmazlar bakımından öncelik hakkı ve yeniden kiralama yasağının söz konusu olmayacağını savunan görüşler de mevcuttur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/4122 E. 2019/282 K. Ve 17.1.2019 tarihli ilamı;

“Somut olayda davacı şirketin 01.01.2011 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 29.01.2013 tarihli ihtarname ile 6306 sayılı yasa uyarınca taşınmaz için yıkım kararı alındığı, yıkım kararının uygulanabilmesi için taşınmazın tahliyesinin talep edildiği ve davacı kiracı tarafından taşınmazın 27.03.2013 tarihinde tahliye edildiği ve taşınmazın inşaat tamamlandıktan sonra 3. kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiraya veren gereksinim, yeniden inşaa ve imar amacıyla bir tahliye davası açmamıştır. Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”

SONUÇ:

1. Riskli yapı tespitine karşı, malik ve kanuni temsilcileri itiraza yegâne yetkili kişi olup, kiracıların riskli yapı tespitine itiraz hakkı bulunmamaktadır.

2. Kanunda açık düzenleme mevcut olmasa da itiraza yetkili kişilerin kıyas edilmesiyle ve Danıştay kararları uyarınca riskli yapı tespitine karşı iptal davası açma ehliyeti olanların da yalnızca malikler ile kanuni temsilcileri olduğu ve kiracıların iptal davası açma ehliyeti bulunmadığı söylenebilmektedir. Tahliye ve yıkım kararlarının iptali için açılacak davalarda ise ehliyetsizlik durumu somut olayın şartlarına göre değerlendirilmektedir.

3. Riskli yapı tespiti sonrasında tahliye ve yıkımı gerçekleştirilen yapılar yönünden yeniden kiralama yasağı ile kiracının öncelik hakkı konusu doktrinde tartışmalıdır.